【消费者周刊】一起交通事故牵出的“一房两卖”纠纷

发布时间：2018-09-20 14:16

    另案当事人陶某与陈某（本案案外人）发生机动车交通事故责任纠纷，陶某根据判决书依法享有的权利向太仓法院申请了强制申请，太仓法院遂依法查封了陈某名下的涉案房屋。本来一起简单执行案件就此结束，但……
    2018年3月12日，原告李某突然向太仓法院提起占有物返还纠纷诉讼一案，要求被告郭某、孙某返还占有的涉案房屋，并支付占有使用费。在本案审理期间，李某于2018年7月5日向法院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封，理由是涉案房屋系其购买所有。后经审查，法院于2018年7月16日裁定中止对陈某名下涉案房屋的执行。前不久太仓法院审结该起占有物返还纠纷案件，法院判决被告返还涉案房屋并支付占有使用费。
    涉案房屋既是李某购买所有，如何又被郭某、孙某占有？
    2009年9月8日，案外人陈某与本案原告李某签订《房屋买卖协议》一份，约定：陈某将涉案房屋卖给李某，价款是100000元；陈某将房屋所有权证给付李某，办理过户手续的一切费用由李某承担。同日，李某给付陈某购房款100000元，陈某便将涉案房屋交由原告李某占用。但双方至今未办理转移登记手续。
    李某有一子，名曹某（案外人）。2017年11月22日，曹某与本案被告郭某亦签订了一份《房屋买卖协议》，约定：郭某以75000元价款向曹某购买涉案房屋，郭某支付中介毛某办理房产证费用5600元；郭某支付曹某购房款45000元后，曹某将房屋使用权转移给郭某。当日郭某就转账给付曹某购房款45000元。郭某又分别在2017年11月24日、2018年1月12日转账给付曹某某30000元、3000元。
    待曹某将涉案房屋交由郭某占用之后，郭某与本案被告孙某签订《租房合同》一份，将涉案房屋又出租给了孙某，租赁期限从2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金是1000元。目前，涉案房屋仍由孙某占用。
    法院：曹某无权处分，郭某无权占有，孙某侵犯李某占有利益。
    法院认为，本案中李某向陈某购买涉案房屋，并足额给付陈某购房款100000元，陈某亦将涉案房屋交付给李某。因此，李某虽未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有占有利益。
    曹某虽与郭某签订了《房屋买卖协议》，并将涉案房屋卖与郭某，但未取得李某或者陈某授权。事后，李某或者陈某亦未追认曹某处分行为的法律效力，故曹某的行为属于无权处分。因此，郭某没有取得涉案房屋的占有利益，其占用涉案房屋侵犯了李某的占有利益。那么郭某也就没有权利将涉案房屋出租给孙某，故孙某占用涉案房屋亦侵犯了李某的占有利益。综上，李某有权要求郭某、孙某共同返还涉案房屋。
    郭某无权占有涉案房屋，致李某遭受租金损失。因此，李某要求被告郭某按照 1000元 /月支付2018年1月1日至返还之日的房屋占有使用费并无不当，应予支持。经计算，2018年1月1日至2018年7月31日的房屋占有使用费是7000元。
    【法官说法】《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。购房人在买房前需仔细核实对方房产信息，之后应尽量及时去相关部门办理房产转移手续，以防今后发生类似纠纷而给自身造成不必要的麻烦。