【消费者周刊】买房“改合同”引来一场买卖纠纷

发布时间：2018-11-01 16:01

    近日，太仓法院审理了一起“改合同”的房屋买卖合同纠纷。2016年3月，原告王某与被告曾某签订房地产买卖契约一份，约定被告曾某将其从开发商处抵偿来的三套房屋中的一套以80万元的价格出售给原告王某，并约定了违约责任条款。签订买卖合同当日，原告支付了购房定金4万元，被告出具收据一张，收款事由中写明房屋为改合同房。后因改合同遇到障碍，双方合同未能顺利履行。原告起诉时涉案房屋市值180万元左右，原告诉至法院要求解除房屋买卖合同，被告返还原告已付的购房款，并赔偿房屋差价损失88万元。
    审理中，原告认为,双方签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行自己的义务；而“改合同”仅为实现合同目的的一种方式，但不是唯一方式，因此，现被告明确表示不愿意履行合同，应承担相应违约责任。被告则认为，双方约定的合同唯一履行方式是“改合同”，现因政策及法律不允许改合同，导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，被告对此并无过错。
    经审理查明，双方所谓的“改合同”是指原被告双方为了节省房屋交易的税费，找开发商协助，将被告和开发商签订的商品房买卖合同中的买受人由被告变更为原告。后开发商向被告反馈，改合同现已无法操作。原告遂要求被告按照正常的二手房交易流程履行合同义务，被告对此予以拒绝，由此形成纠纷。

    法院审理后认为，原被告之间达成的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，虽然双方在合同中约定的“改合同”履行条款因涉及规避税收、损害国家利益而属无效条款，但不影响整个房屋买卖合同的合法有效，双方当事人均应积极履行自己的合同义务。鉴于被告明确表示不再继续履行合同，故对原告据此起诉要求解除合同、返还购房款的请求予以支持，并根据双方之间的过错和案涉房屋市场价值与合同价格间的差价，判定被告赔偿原告损失56万元。
    法官提醒：买房应通过正常交易流程进行。实践中，卖方之所以选择以“改合同”的方式出售房屋，可能是囿于限购政策，也可能是为了规避税收。一旦“改合同”成功，就会损害国家的财政税收利益，打破房地产政策，扰乱市场交易秩序。另外，卖方为了获取房屋上涨带来的利益，可能会以“改合同”不符合国家政策为由拒不履行已签订的房屋买卖合同，给买方带来经济损失。双方签订的改合同条款也因涉及规避税收、损害国家利益而被法院认定为无效条款，最后省税费不成，反添诉累。