农村宅基地流转效力 如何认定？

发布时间：2019-07-23 11:07

       宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。宅基地的所有权归农村集体经济组织，使用权归农村集体经济组织的成员，即宅基地使用权是基于使用权人为集体经济组织内的成员这一特殊身份从而向其所在的集体经济组织申请取得的。但宅基地使用权具有排他性，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，严禁向城镇居民、本集体经济组织以外的农村村民等非本集体经济组织成员进行转让。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让问题，采取了原则禁止的态度。  

　　日前，市人民法院判决原、被告签订的《宅基地合作建房协议》无效并返还相应款项。这是怎么一回事呢？被告潘某与施某系夫妻关系，被告潘小某是其儿子，三人均是沙溪镇某村村民。2018年1月18日，被告潘某、施某、潘小某（协议中甲方）与原告赵某（协议中乙方）签订《宅基地合作建房协议》，约定甲、乙合作建房，甲方提供宅基地，乙方负责出资在宅基地上建造住宅楼一套；双方同意以甲方的名义建房，甲方负责办理相关报建手续，乙方负责施工，并承担施工费用。楼房所有权与宅基地使用权属于乙方，甲、乙协定宅基地使用权折价490000元，由乙方分期支付给甲方……同日，原告赵某向三被告指定账户转入100000元，被告潘某向原告赵某出具收条一份，后被告潘某返还给原告赵某15000元。

　　法院认为，综合分析《宅基地合作建房协议》的内容与被告潘某出具给原告赵某的收条内容，可认定该协议的实际内容是原告赵某以490000元价款购买被告潘某、施某和潘小某在沙溪镇某村的宅基地使用权。由于原告赵某不是沙溪镇某村村民，其不具备向被告潘某、施某和潘小某购买宅基地使用权的资格，故签订的《宅基地合作建房协议》无效。被告潘某、施某和潘小某应当返还原告赵某100000元。被告潘某已经返还原告赵某15000元，故原告赵某要求被告潘某、施某和潘小某返还85000元的诉讼请求，应予支持。

　　法官说法：目前农村宅基地买卖，名义上是买房或者合作建房，实际上是买地。基于“房地一体”主义，处分农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故原则上双方的签订买卖合同应确认无效。但是，农村宅基地买卖合同也并非必然无效，若农村集体经济组织的成员转让宅基地使用权，满足以下条件，应认定有效：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。